Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Το γεγονός και μόνο ότι χάθηκαν επενδύσεις 18 δισ. ευρώ, δηλαδή το 8,2% του ΑΕΠ από την οικοδομή, δείχνει το μέγεθος της κατάρρευσης της αγοράς ακινήτων και της οικοδομής και είναι μια από τις βασικές αιτίες για τη βαθιά ύφεση στην οποία βρίσκεται το σύνολο της οικονομίας. Ακόμη χειρότερο είναι το γεγονός ότι εκατομμύρια Ελληνες βλέπουν να χάνεται μεγάλο μέρος της περιουσίας τους καθώς το «κεραμίδι» στο οποίο επένδυσαν τις αποταμιεύσεις τους, έχει απαξιωθεί σε μεγάλο βαθμό.
Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με την ΤτΕ, από το 2008, ο αριθμός των αγοραπωλησιών μειώθηκε κατά 72%, ενώ οι τιμές κατοικιών μειώθηκαν κατά 41%, με την εντονότερη μείωση να παρατηρείται στα αστικά κέντρα. Ακόμη και αυτό το ποσοστό, ωστόσο, δεν αντικατοπτρίζει την αλήθεια καθώς έχουν καταγραφεί περιπτώσεις μείωσης των τιμών έως και 60%.
Η φορολογία στην ακίνητη περιουσία αυξήθηκε 6 φορές σε σχέση με το 2010, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 2% του διαθέσιμου εισοδήματος κατά κεφαλή. Κάτι που σημαίνει ότι το ακίνητο, εκτός από απαξιωμένο, επιβαρύνεται και με υπέρογκους φόρους, επομένως αποτελεί «βαρίδι» για τον ιδιοκήτη.
Aπούλητα σπίτια
Στην ελληνική αγορά εκτιμάται ότι υπάρχουν πάνω από 200 χιλιάδες απούλητα σπίτια, πολλά εκ των οποίων δεν έχουν ποτέ κατοικηθεί, αν και κτίστηκαν την περίοδο 2007-2009. Αλλα μάλιστα έχουν μείνει γιαπιά λόγω αδυναμίας των κατασκευαστών να τα αποπερατώσουν. Οσο για την οικοδομική δραστηριότητα, υποχωρεί κάθε μήνα σε ποσοστό πάνω από 30% και μόνο τους μήνες που γίνονται ανακαινίσεις (ειδικά Ιούνιο και Ιούλιο στα εξοχικά και τα ξενοδοχεία) καταγράφεται ανοδική τάση.
Μέσα στον κλίμα της πλήρους διάλυσης, οι ειδικοί είναι πλέον σίγουροι ότι η περίοδος της «τρέλας» στην κτηματαγορά δεν θα επιστρέψει ποτέ. Η έρευνα της PriceWaterhouseCoopers είναι χαρακτηριστική. Οι αναλυτές επισημαίνουν ότι υπάρχουν τέσσερα σενάρια για την εξέλιξη του κλάδου.
Ομως, σύμφωνα με το επικρατέστερο σενάριο για την πορεία της ελληνικής οικονομίας, το ΑΕΠ κατά κεφαλήν θα επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030
Η εξισορρόπηση της προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική κατοικία θα επέλθει περί το 2047, λόγω της υπερπροσφοράς, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης.
Οι τιμές των κατοικιών θα αυξάνονται αργά, με μέσο ρυθμό περί το 0,6% ετησίως, προσεγγίζοντας τα επίπεδα της περιόδου 2002-2008 μετά το 2050.
Ανάπτυξη
Οι επενδύσεις κατοικιών δεν αναμένεται να διαδραματίσουν ισχυρό ρόλο στην ανάπτυξη της χώρας μεσοπρόθεσμα, καθώς θα παραμείνουν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα των ιστορικών, περί τα 4,5 δισ. ετησίως κατά μέσο όρο.
Για να μπορέσει να επανεκκινήσει η ελληνική αγορά κατοικίας και να επανέλθει στα επίπεδα του 2002-2008, απαιτείται πραγματική ανάπτυξη τουλάχιστον 3,5% ετησίως για πολύ μακρά χρονική περίοδο
Η στεγαστική πίστη πρέπει να ακολουθήσει τον ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας, ώστε να συμβάλλει στην τόνωση της ζήτησης.
Οι φόροι στα ακίνητα πρέπει σταδιακά να μειωθούν για να αυξηθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικίες.
H πρόβλεψη για εξισορρόπηση της αγοράς κατοικίας το 2036 προβλέπει την ύπαρξη συστηματικής και σημαντικής ανάπτυξης ενώ, τονίζουν οι αναλυτές, με χαμηλή ανάπτυξη δεν προβλέπεται εξισορρόπηση πριν από το 2050.
Λόγω της υπερβάλλουσας προσφοράς, οι τιμές των κατοικιών αναμένεται να επανέλθουν στο μέσο όρο της περιόδου 2002-2008 το νωρίτερο το 2042, αν η οικονομία αναπτυχθεί με γρήγορους ρυθμούς.
Επίσης, ο μέσος ρυθμός κατασκευής νέων κατοικιών τοποθετείται, ανάλογα με το ρυθμό ανάπτυξης, μεταξύ 3,2% και 9,3% ανά έτος, ενώ οι μέσες ετήσιες επενδύσεις σε νέες κατοικίες εκτιμάται ότι θα κυμαίνονται μεταξύ 2 και 10 δισ. ευρώ. Ουσιαστικά η εκτίμηση είναι να κτίζονται κατά μέσο όρο 20 χιλιάδες σπίτια με τη χαμηλή ανάπτυξη και… 100 χιλιάδες με την υψηλή. Οι επενδύσεις στην κατοικία γίνονται με την εκτίμηση ότι το μέσο σπίτι είναι 94 τ.μ., η οικοδόμηση του οποίου κοστίζει 100 χιλ. ευρώ.
Απόθεμα 6,4 εκατ.
Ενδιαφέροντα είναι και άλλα στοιχεία της έρευνας:
Περίπου το 55% των αστικών κτηρίων στην Ελλάδα είναι κτισμένα πριν από το 1980 και περίπου 13% μετά το 2001. Το απόθεμα στα αστικά κέντρα είναι νεότερο εκτός των Αθηνών και Πειραιώς.
Σε αντίθεση με τη σημαντική διεύρυνση των ονομαστικών τιμών κατοικιών (+10,7%), οι μέσες πραγματικές τιμές στην Ευρώπη αυξήθηκαν κατά 3% την ίδια περίοδο. Οι ονομαστικές και πραγματικές τιμές κατοικιών στην Ελλάδα παρουσίασαν μείωση της τάξης του 30%, ακολουθούμενες από την Ισπανία.
Το υπάρχον απόθεμα κατοικιών αγγίζει τις 6,4 εκ. κατοικίες ενώ αντιστοιχεί σε λιγότερα από 9 εκ. άτομα (πληθυσμός άνω των 18 ετών). Το 2002 αντιστοιχούσαν 64 κατοικίες ανά 100 άτομα, ενώ το 2014, αυξήθηκαν σε 71 κατοικίες ανά 100 άτομα (ή 1,7 κατοικίες ανά οικογένεια), αντανακλώντας τη διεύρυνση των διαθέσιμων κατοικιών κατά τη διάρκεια της περιόδου. Ο αντίστοιχος δείκτης στις υπόλοιπες χώρες του δείγματος μεταβλήθηκε από 55 κατοικίες το 2002 σε 60 κατοικίες το 2014. Η υπερπροσφορά κατοικιών είναι δύσκολο να απορροφηθεί, ειδικά σε περίοδο μείωσης των εισοδημάτων και περιορισμένου στεγαστικού δανεισμού.
«Πνίγουν» τα χρέη
Κόκκινα δάνεια ύψους 12,9 δισ.
Στο κόκκινο βρίσκονται, λόγω υψηλής δανειοδότησης οι κλάδοι των κατασκευών και της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, από ανοίγματα (δηλαδή δάνεια, εγγυητικές επιστολές κ.λπ.) ύψους 23,5 δισ. ευρώ που έχουν χορηγηθεί προς επιχειρήσεις των δύο προαναφερθέντων κλάδων, περισσότερα από τα μισά (12,9 δισ., 54,9%) καταγράφονται ως μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα. Τα 2/3 από αυτά αφορούν δάνεια που βρίσκονται σε καθυστέρηση μεγαλύτερη των 90 ημερών και καταγγελμένα δάνεια, ενώ το υπόλοιπο 1/3 αν και προς το παρόν εξυπηρετείται κανονικά κρίνεται ότι είναι αβέβαιης είσπραξης (δηλ. υπάρχουν αυξημένες πιθανότητες να εμφανίσει πρόβλημα στο μέλλον). Οι τράπεζες και οι επιχειρήσεις του κλάδου έχουν ήδη συνομολογήσει ρυθμίσεις για δάνεια ύψους 4,5 δισ., εκ των οποίων ένα σχετικά μεγάλο ποσοστό εμφανίζει εκ νέου πρόβλημα. Για τους εν λόγω κλάδους οι τράπεζες έχουν σχηματίσει συσσωρευμένες προβλέψεις ύψους 6,4 δισ.
