Του Νίκου Σιαμάκη
Ο πλειστηριασμός είναι η διαδικασία που συνήθως ακολουθεί τη κατάσχεση και την κινεί πάντοτε ο δανειστής του υποχρέου που καλείται στην νομική ορολογία επισπεύδων την εκτέλεση.
Σε μια φυσιολογική κατάσταση του real estate μιας οικονομίας, θεωρείται βέβαιο και δεδομένο ότι ο πλειστηριασμός θα βρει ανταπόκριση στη σωστή τιμή της αγοράς διότι υπάρχει η ισορροπία μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης σε ακίνητα.
Στην τρέχουσα οικονομική συγκυρία που οι αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερες από τις εμπορικές και η απουσία ζήτησης σε μια τεράστια προσφορά ακινήτων είναι εμφανής, παρουσιάζεται το φαινόμενο της καθίζησης στις τιμές των προς διάθεση ακινήτων ακόμη και σε περιοχές που κάποτε οι τιμές ήταν απλησίαστες.
Έτσι παρατηρείται σήμερα το καταρχήν παράδοξο. Ένας οφειλέτης να είχε αγοράσει το 2007 με δάνειο ένα διαμέρισμα αξίας 250.000 ευρώ για να καλύψει τις οικογενειακές του ανάγκες, έχοντας ένα αξιοπρεπή μισθό για να υποστηρίξει το δάνειο και σήμερα η αξία του ίδιου ακινήτου να αγγίζει τις 100.000 ευρώ. Τι γίνεται λοιπόν με τις υπόλοιπες 150.000 ευρώ που εξακολουθεί να τις οφείλει στην τράπεζα;
Αυτό που γίνεται στην πράξη είναι να μην μπορεί τελικά να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του, το δάνειο να έχει καταστεί ληξιπρόθεσμο και απαιτητό από την τράπεζα και ο οφειλέτης να βρίσκεται σε απόγνωση.
Τα μέτρα ασφαλείας για τον κάθε δανειολήπτη είναι τρία:
Α) Η πρώτη κατοικία οποιουδήποτε ΔΕΝ κατάσχεται μέχρι την 31-12-2013 για ποσά μέχρι 200.000 ευρώ. Τα υπόλοιπα ακίνητα -εφόσον υπάρχουν- είναι εκτεθειμένα σε κατάσχεση. Το ίδιο και για τα ακίνητα του εγγυητή.
Με βάση αυτό το πλαίσιο ήρθε ο νομοθέτης και επέβαλε την προστασία από τις κατασχέσεις και τους πλειστηριασμούς για την πρώτη κατοικία και μόνο από τις τράπεζες για συνολικές οφειλές έως και 200.000 ευρώ μέχρι την 31-12-2013.
Τελευταία, υποστηρίζεται ότι πρέπει να απελευθερωθούν οι πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας, με την αιτιολογία ότι υπάρχουν δανειολήπτες που έχουν χρήματα και δεν πληρώνουν εξαιτίας της προστασίας αυτής. Αυτό είναι εξωφρενικό, διότι αν υπήρχαν χρήματα θα είχαν ήδη κατασχεθεί από τις τράπεζες.
Στο παράδειγμα μας, η τράπεζα δε δεσμεύεται να προβεί σε κατάσχεση και πλειστηριασμό, ωστόσο κανείς δεν είναι σίγουρος ότι ο πλειστηριασμός θα ευδοκιμήσει και θα ικανοποιηθεί πλήρως η τράπεζα. Το βέβαιο είναι ότι ακόμη και αν βρεθεί αγοραστής, η αξία του ακινήτου θα είναι πολύ μικρή με αποτέλεσμα ο δανειολήπτης να εξακολουθεί να οφείλει στην τράπεζα το υπολειπόμενο ποσό, αν και το σπίτι του αγοράστηκε από τρίτον σε πλειστηριασμό.
Β) Αφού στο παράδειγμά μας ο οφειλέτης δεν καλύπτεται από τη προστασία του νόμου, ενώ ταυτόχρονα ο πλειστηριασμός θα του προσθέσει περισσότερα χρέη, έχει τη δυνατότητα να προσφύγει στο Ειρηνοδικείο με τη διαδικασία των υπερχρεωμένων νοικοκυριών.
Όταν ο δανειολήπτης ως φυσικό πρόσωπο έχει περιέλθει σε μόνιμη και ολική ακούσια αδυναμία πληρωμής και δεν προστατεύεται από τον πλειστηριασμό πρώτης κατοικίας λόγω αυξημένου ποσού δανείου, τότε μπορεί να προσφύγει στο νόμο για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά υπό προϋποθέσεις. Με τη διαδικασία αυτή, υπάρχει η δυνατότητα να σωθεί τελικά η πρώτη κατοικία, εφόσον ζητηθεί από το δανειολήπτη η προστασία της. Μετά τις τελευταίες τροποποιήσεις του νόμου, ο δανειολήπτης θα υποχρεωθεί να καταβάλει το 10% της τελευταίας ενήμερης δόσης προς τις τράπεζες για να τύχει της αναστολής της διαδικασίας. Προβλέπεται δε σε ακραίες περιπτώσεις ανύπαρκτου εισοδήματος και η εξαίρεση από αυτή την υποχρέωση.
Με αυτό τον τρόπο αποφεύγεται ο πλειστηριασμός, ωστόσο το αδύνατο σημείο αυτής της διαδικασίας είναι ότι οι αιτήσεις των δανειοληπτών ορίζονται να δικαστούν στη καλύτερη των περιπτώσεων το 2018, δηλαδή ικανό χρονικό διάστημα για να αλλάξουν άρδην τα δεδομένα.
Γ) Η ανακοπή και η αίτηση αναστολής κατά το Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, για ουσιαστικούς νομικούς και δικονομικούς λόγους της διαδικασίας της εκτέλεσης και όχι μόνο.
Συμπερασματικά, θα μπορούσαμε να πούμε με μια περισσότερο αποστασιοποιημένη ματιά ότι στις ως άνω διαδικασίες πραγματικής προστασίας των δανειοληπτών τίθενται –δυστυχώς– αυστηρότερες προϋποθέσεις και προσκόμματα με αποτέλεσμα να ακυρώνεται ο σκοπός θέσπισης αυτών των μέτρων προστασίας των αδύναμων οφειλετών.
* Ο κ. Σιαμάκης είναι δικηγόρος
Πηγή:www.capital.gr
http://www.drachmoula.com/
