ΤΙ ΦΕΡΝΟΥΝ ΟΙ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΙ
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
«Σεισμικές δονήσεις» έρχονται το επόμενο διάστημα στην αγορά ακινήτων, η οποία βρίσκεται για σχεδόν μια δεκαετία σε κατάσταση σοκ. Από την περίοδο 2007-2008, όταν και ξεκίνησε η μεγάλη κατάρρευση των συναλλαγών και των τιμών, η κτηματαγορά έχει δεχθεί απανωτά χτυπήματα και ανατροπές.
Ομως, φαίνεται ότι θα πρέπει να αντέξει κι άλλους κραδασμούς οι οποίοι δημιουργούνται από τη συνέχιση της κρίσης και την παντελή αδιαφορία για επενδύσεις, εξαιτίας βεβαίως της οικονομικής κατάστασης που βιώνει η χώρα.
Οι «δονήσεις» θα είναι δύο, ένας αρνητικός κι ένας πιθανότατα θετικός:
1. Η έκρηξη των πλειστηριασμών που θα σημειωθεί τους επόμενους μήνες, όταν τεθεί σε λειτουργία και η πλατφόρμα για ηλεκτρονικές δημοπρασίες, αναμένεται να ξεμπλοκάρει τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και να δώσει «ενέσεις» ρευστότητας, αφετέρου, όμως, εκφράζονται φόβοι ότι η κτηματαγορά θα «πλημμυρίσει» από φθηνά ακίνητα.
Με τον τρόπο αυτό, εκτιμούν ειδικοί της κτηματαγοράς, θα απαξιωθούν όσα ακίνητα είναι προς πώληση εδώ και χρόνια. Εργολάβοι αλλά και όσοι πωλούν σήμερα σπίτια θα αναγκαστούν να ρίξουν τις τιμές, ακόμη και κάτω του κόστους, αφού όσα ακίνητα βγαίνουν σε πλειστηριασμό, θα δίνονται σίγουρα σε τιμές πολύ χαμηλότερες απ’ αυτές που ισχύουν στην αγορά.
Οπως τονίζουν χαρακτηριστικά, «αν ένα σπίτι αξίας 10 ετών βγει σε πλειστηριασμό δεν θα πιάσει πάνω από 40-50 χιλιάδες ευρώ. Αντίστοιχο σπίτι που πωλείται στην αγορά αντί 80 χιλιάδων ευρώ θα απαξιωθεί, θα χάσει έως και το 50%. Και μάλιστα ενώ τα ακίνητα έχουν υποχωρήσει σε επίπεδα από 30% έως και 60% τα τελευταία οκτώ χρόνια».
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των τραπεζών, στα χαρτοφυλάκιά τους υπάρχουν ακίνητα όλων των ειδών, η αξία των οποίων ξεπερνά τα 40 δισ. ευρώ. Χιλιάδες από αυτά αναμένεται να βγουν στο σφυρί τα επόμενα χρόνια με κάποιες εκτιμήσεις να λένε ότι μπορεί εντός του έτους να εκπλειστηριαστούν 3 – 5 χιλιάδες, εφόσον τεθεί σε πλήρη λειτουργία η πλατφόρμα των ηλεκτρονικών δημοπρασιών που αναμένεται από τον Σεπτέμβριο.
Υπάρχουν, ωστόσο, και κάποιοι που εκτιμούν ότι από τον Ιούνιο θα μπορούν να πουληθούν με e-δημοπρασίες πολλά ακίνητα ώστε να εισπράξουν οι τράπεζες ένα διόλου ευκαταφρόνητο ποσό που θα χρειαστούν ενόψει των stress tests το 2018.
Εκτός από τα χαρτοφυλάκια ακινήτων που είναι έτοιμα και απολύτως ελεγμένα και «ξεκάθαρα» για να πουληθούν, με τον εξωδικαστικό μηχανισμό εκτιμάται ότι θα έρθουν στις τράπεζες κι άλλα περιουσιακά στοιχεία που και αυτά θα μπουν σε ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς.
Οι φόβοι, λοιπόν, που εκφράζονται είναι ότι η υπερπροσφορά ακινήτων θα «βουλιάξει» την κτηματαγορά ή στην καλύτερη περίπτωση δεν θα βοηθήσει στην ανάκαμψη των τιμών, παρά το γεγονός ότι θα μπορούσαν να εμφανιστούν επενδυτές και από το εξωτερικό και από την Ελλάδα για να αγοράσουν ακίνητα. «Δεν είναι ακριβώς συναλλαγή η απόκτηση ακινήτων από πλειστηριασμό. Μπορεί να γίνεται τζίρος για τις τράπεζες, όμως, δεν κινείται το σύνολο της κτηματαγοράς», τονίζει ειδικός του κλάδου, ο οποίος υπογραμμίζει επίσης ότι το απόθεμα των απούλητων κατοικιών που ζητούν αγοραστή τα τελευταία χρόνια είναι γύρω στις 150-180 χιλιάδες. Μαζί με τα ξενοίκιαστα που χάνουν καθημερινά την αξία τους και είναι απρόσοδα, το σύνολο των ακινήτων μπορεί να φτάνει τα 500 χιλιάδες.
Η αντίθεση άποψη, βεβαίως, λέει ότι θα σπάσει οριστικά η «φούσκα» της κτηματαγοράς και θα εξορθολογιστεί πλήρως ο κλάδος. Όμως, το ερώτημα είναι τι θα συμβεί με την απαξίωση της ακίνητης περιουσίας εκατοντάδων χιλιάδων πολιτών που αγόρασαν σπίτια σε συγκεκριμένες, υψηλές τιμές και σε λίγα χρόνια η αξία τους θα είναι ελάχιστη.
Χαρακτηριστικά μεσίτης αναφέρει την περίπτωση κατοικίας στα ανατολικά προάστια που κόστιζε προ κρίσης 300 χιλ. ευρώ. Μετά την πτώση των τιμών το ίδιο ακίνητο σε μια επταετία έχασε το 40% της αξίας του, ενώ αν βγουν σε πλειστηριασμό χιλιάδες φθηνά ακίνητα τότε εκτιμά ότι θα χαθεί άλλο ένα 20%-30%.
Σε κάθε περίπτωση η ενεργοποίηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών είναι αφενός απαίτηση των δανειστών και αφετέρου θα βοηθήσει τις τράπεζες να γεμίσουν τα ταμεία τους… ανώδυνα, αφού θα γλιτώσουν από τη συντήρηση ενός τόσο μεγάλου και ακριβού χαρτοφυλακίου με μηδενικό κόστος.
Ο δεύτερος «σεισμός»
2. Η άλλη… σεισμική δόνηση που αναμένεται να ταράξει την αγορά, ίσως θετικά αυτή τη φορά, έχει να κάνει με τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι τράπεζες εξετάζουν -και θεωρείται δεδομένο ότι θα εφαρμόσουν- την αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού της αξίας όσων ακινήτων είναι υποθηκευμένα για χορηγήσεις των τελευταίων ετών. Οι τράπεζες θα προσαρμόζουν το υπόλοιπο της οφειλής ενός δανειολήπτη με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου κι όχι με την αντικειμενική η οποία είναι πολύ υψηλότερη, ακόμη και πάνω από 50% σε ορισμένες περιοχές. Το χρέος θα υποχωρεί δηλαδή στα πραγματικά επίπεδα που ισχύουν σήμερα. Το δάνειο δηλαδή θα «παρακολουθεί» την αξία του ακινήτου και θα προσαρμόζεται αυτόματα.
Οπως λέει τραπεζικό στέλεχος «δεν μπορούμε να ζητάμε από δανειολήπτη να πληρώνει δόσεις για υπόλοιπο δανείου 100 χιλ. ευρώ, όταν το ακίνητό του έχει απομειωθεί 30% και 40%». Με τον τρόπο αυτό θα μπορεί να μειωθεί η μηνιαία δόση, ώστε να μπορεί να πληρώσει ο δανειολήπτης αλλά και να υπάρξει έμμεσο «κούρεμα» του χρέους.
Οπως διευκρινίζεται, πάντως, η ρύθμιση αυτή δεν θα αφορά όλους τους δανειολήπτες, θα μπει ένα όριο για υπόλοιπα οφειλών από 120-100 χιλιάδες ευρώ και κάτω. Βεβαίως, θα γίνεται αυστηρός έλεγχος στο προφίλ του δανειολήπτη, αν πράγματι δεν μπορεί να πληρώσει ή αν είναι στρατηγικός κακοπληρωτής.
Οι τραπεζίτες εκτιμούν ότι θα μπορούσαν με τον τρόπο αυτό να μειώσουν τον αριθμό των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων χωρίς να χάσουν οι δανειολήπτες τα σπίτια τους.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, περίπου 30 από τα 61,2 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων έχει «κοκκινήσει» και προβληματίζει το ποσοστό του 48% το οποίο μόλις πέρυσι ήταν στο 32%, είναι δηλαδή ραγδαία η άνοδός τους η οποία οφείλεται κατά κύριο λόγο στο πλήγμα που έχουν δεχθεί τα εισοδήματα των μεσαίων νοικοκυριών.
Στις λύσεις που προκρίνουν οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης που θα αναλάβουν μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, είναι και η στήριξη των δανειοληπτών για να πουλήσουν, εφόσον το επιθυμούν, το υποθηκευμένο ακίνητο μακριά από πλειστηριασμούς.
