Ο δισεκατομμυριούχος Sternlicht προειδοποιεί για τυφώνα κατηγορίας 5 στην αγορά εμπορικών ακινήτων
Για τυφώνα κατηγορίας 5 στην οικονομία των ΗΠΑ αλλά και γενικότερα προειδοποιεί ο δισεκατομμυριούχος Barry Sternlicht, μέρες αφότου το Starwood Capital Group, ιδιοκτησίας του, χρεοκόπησε, λόγω αθέτησης στεγαστικού δανείου 212,4 εκατομμυρίων δολαρίων, το οποίο είχε ληφθεί για την κατασκευή πύργου γραφείων στην Ατλάντα των ΗΠΑ.
Ειδικότερα, σε συνέντευξη που παραχώρησε στο Bloomberg ανέφερε: «Βιώνουμε έναν τυφώνα κατηγορίας 5.
Επικρατεί συσκότιση… η οποία αιωρείται σε ολόκληρο τον κλάδο των ακινήτων.
Ελπίζω κάποτε να τύχουμε ανακούφισης ή –έστω– μιας κάποιας κατανόησης από τη Fed».
Όπως εξήγησε, η ύφεση της αγοράς εμπορικών ακινήτων πυροδοτήθηκε από τις επί δεκαέξι μήνες επιθετικές αυξήσεις επιτοκίων της Ομοσπονδιακής Τράπεζας και, σε αντίθεση με τις προηγούμενες πτώσεις, όχι λόγω απερίσκεπτης κερδοσκοπίας.
Στις αρχές Μαρτίου, κατά τη διάρκεια της κατάρρευσης των περιφερειακών τραπεζών, «γράψαμε ένα report που επισήμαινε με ακρίβεια το stress στο οποίο θα υποβαλλόταν η αγορά των εμπορικών ακινήτων (CRE) – κυρίως τα γραφεία και τα εμπορικά κέντρα.
Η έκθεση είχε τίτλο Hedge Funds Pile Into The New “Big Short”, The Next’ Credit Event’ Emerges.
Έκτοτε έχουμε γράψει αμέτρητα notes σχετικά με την εκτυλισσόμενη κρίση στα CRE.
Οι αυστηρότεροι πιστωτικοί όροι μετά την περιφερειακή τραπεζική κρίση τον Μάρτιο έχουν κάνει την αναχρηματοδότηση υφιστάμενων κτιρίων εξαιρετικά δύσκολη για τους ιδιοκτήτες ενώ τα άδεια κτίρια πολλαπλασιάζονται με γεωμετρικό ρυθμό» επισημαίνει ο Sternlicht.
Σύμφωνα με τον δισεκατομμυριούχο, η εταιρεία του προσπάθησε να λάβει τραπεζικό δάνειο για ένα μικρό ακίνητο πριν από λίγο καιρό.
Όπως είπε, το προσωπικό του προσέγγισε 33 τράπεζες αλλά μόνον δύο υπάλληλοι επέστρεψαν με προσφορές.
Σύμφωνα με τη Morgan Stanley, ο ελέφαντας στο δωμάτιο είναι ένα τεράστιο τείχος χρέους από δάνεια CRE που λήγουν το 2024, ύψους 500 δισεκ. δολ., και άλλα 2,5 τρισεκατομμύρια δολάρια, τα οποία λήγουν τα επόμενα πέντε χρόνια.
Όπως είδαμε στο Σαν Φρανσίσκο, η αδυναμία αναχρηματοδότησης, λαμβανομένου υπόψη πως ορισμένα ακίνητα παραμένουν άδεια, θα πιέσει τους ιδιοκτήτες τους να τα πουλήσουν ή να απομακρυνθούν από αυτά.
Ο Sternlicht είπε ότι υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να πραγματοποιηθεί μια δεύτερη «RTC», αναφερόμενος στη Resolution Trust Corp., δηλαδή την κυβερνητική οντότητα που ηγήθηκε της προσπάθειας ρευστοποίησης περιουσιακών στοιχείων της Ένωσης Ταμιευτηρίων και Δανείων (S&L) πριν από τρεις δεκαετίες.
«Μπορούσατε να δείτε 400 ή 500 τράπεζες που θα μπορούσαν να χρεοκοπήσουν» είπε.
«Και θα πρέπει να πουλήσουν. Αυτή θα είναι επίσης μια μεγάλη ευκαιρία».
Υπενθυμίζεται πως ο Sternlicht ίδρυσε την κτηματομεσιτική εταιρεία του κατά την εποχή της RTC, αγοράζοντας πολλές κτιριακές μονάδες και τις μεταβίβασε 18 μήνες αργότερα στον δισεκατομμυριούχο Sam Zell σε τριπλάσια τιμή.
Ο Sternlicht είπε ότι η Federal Deposit Insurance Corp πιθανότατα θα αρχίσει να εκφορτώνει δάνεια CRE από τα βιβλία της Signature Bank, η οποία πτώχευσε τον Μάρτιο.
Όπως είπε, «η κυβέρνηση πρόκειται να στηρίξει την αξία αυτού του χαρτοφυλακίου παρέχοντάς του πολύ φθηνή χρηματοδότηση».
Σύμφωνα με τον δισεκατομμυριούχο, αυτήν τη στιγμή έχουμε μια ασυνήθιστη κατάσταση στις αγορές ακινήτων, επειδή όλοι κοιτάζουν την καμπύλη απόδοσης στα ομόλογα.
Ως εκ τούτου, οι όγκοι συναλλαγών έχουν πέσει κατακόρυφα.
«Το φαινόμενο “κατ’ οίκον εργασία” είναι φαινόμενο αποκλειστικά των ΗΠΑ.
Αν πάτε στην Αγγλία ή τη Γερμανία, τα ενοίκια αυξάνονται και τα ποσοστά κενών θέσεων στις κορυφαίες γερμανικές αγορές ακινήτων – Βερολίνο, Φρανκφούρτη, Μόναχο, Αμβούργο – είναι λιγότερο από 5%.
Ο κόσμος επέστρεψε στα γραφεία.
Επίσης, στις ΗΠΑ έχουμε την τεχνητή νοημοσύνη…
Η τεχνητή νοημοσύνη πρόκειται να χτυπήσει μερικές από αυτές τις βιομηχανίες που υπήρξαν μεγάλοι χρήστες του χώρου γραφείων.
Άρα αυτό είναι ένα μεγάλο ερωτηματικό στην εξίσωση των επενδύσεων» προσέθεσε ο Barry Sternlicht.
Ειδικότερα, σε συνέντευξη που παραχώρησε στο Bloomberg ανέφερε: «Βιώνουμε έναν τυφώνα κατηγορίας 5.
Επικρατεί συσκότιση… η οποία αιωρείται σε ολόκληρο τον κλάδο των ακινήτων.
Ελπίζω κάποτε να τύχουμε ανακούφισης ή –έστω– μιας κάποιας κατανόησης από τη Fed».
Όπως εξήγησε, η ύφεση της αγοράς εμπορικών ακινήτων πυροδοτήθηκε από τις επί δεκαέξι μήνες επιθετικές αυξήσεις επιτοκίων της Ομοσπονδιακής Τράπεζας και, σε αντίθεση με τις προηγούμενες πτώσεις, όχι λόγω απερίσκεπτης κερδοσκοπίας.
Στις αρχές Μαρτίου, κατά τη διάρκεια της κατάρρευσης των περιφερειακών τραπεζών, «γράψαμε ένα report που επισήμαινε με ακρίβεια το stress στο οποίο θα υποβαλλόταν η αγορά των εμπορικών ακινήτων (CRE) – κυρίως τα γραφεία και τα εμπορικά κέντρα.
Η έκθεση είχε τίτλο Hedge Funds Pile Into The New “Big Short”, The Next’ Credit Event’ Emerges.
Έκτοτε έχουμε γράψει αμέτρητα notes σχετικά με την εκτυλισσόμενη κρίση στα CRE.
Οι αυστηρότεροι πιστωτικοί όροι μετά την περιφερειακή τραπεζική κρίση τον Μάρτιο έχουν κάνει την αναχρηματοδότηση υφιστάμενων κτιρίων εξαιρετικά δύσκολη για τους ιδιοκτήτες ενώ τα άδεια κτίρια πολλαπλασιάζονται με γεωμετρικό ρυθμό» επισημαίνει ο Sternlicht.
Σύμφωνα με τον δισεκατομμυριούχο, η εταιρεία του προσπάθησε να λάβει τραπεζικό δάνειο για ένα μικρό ακίνητο πριν από λίγο καιρό.
Όπως είπε, το προσωπικό του προσέγγισε 33 τράπεζες αλλά μόνον δύο υπάλληλοι επέστρεψαν με προσφορές.
Σύμφωνα με τη Morgan Stanley, ο ελέφαντας στο δωμάτιο είναι ένα τεράστιο τείχος χρέους από δάνεια CRE που λήγουν το 2024, ύψους 500 δισεκ. δολ., και άλλα 2,5 τρισεκατομμύρια δολάρια, τα οποία λήγουν τα επόμενα πέντε χρόνια.
Όπως είδαμε στο Σαν Φρανσίσκο, η αδυναμία αναχρηματοδότησης, λαμβανομένου υπόψη πως ορισμένα ακίνητα παραμένουν άδεια, θα πιέσει τους ιδιοκτήτες τους να τα πουλήσουν ή να απομακρυνθούν από αυτά.
Ο Sternlicht είπε ότι υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να πραγματοποιηθεί μια δεύτερη «RTC», αναφερόμενος στη Resolution Trust Corp., δηλαδή την κυβερνητική οντότητα που ηγήθηκε της προσπάθειας ρευστοποίησης περιουσιακών στοιχείων της Ένωσης Ταμιευτηρίων και Δανείων (S&L) πριν από τρεις δεκαετίες.
«Μπορούσατε να δείτε 400 ή 500 τράπεζες που θα μπορούσαν να χρεοκοπήσουν» είπε.
«Και θα πρέπει να πουλήσουν. Αυτή θα είναι επίσης μια μεγάλη ευκαιρία».
Υπενθυμίζεται πως ο Sternlicht ίδρυσε την κτηματομεσιτική εταιρεία του κατά την εποχή της RTC, αγοράζοντας πολλές κτιριακές μονάδες και τις μεταβίβασε 18 μήνες αργότερα στον δισεκατομμυριούχο Sam Zell σε τριπλάσια τιμή.
Ο Sternlicht είπε ότι η Federal Deposit Insurance Corp πιθανότατα θα αρχίσει να εκφορτώνει δάνεια CRE από τα βιβλία της Signature Bank, η οποία πτώχευσε τον Μάρτιο.
Όπως είπε, «η κυβέρνηση πρόκειται να στηρίξει την αξία αυτού του χαρτοφυλακίου παρέχοντάς του πολύ φθηνή χρηματοδότηση».
Σύμφωνα με τον δισεκατομμυριούχο, αυτήν τη στιγμή έχουμε μια ασυνήθιστη κατάσταση στις αγορές ακινήτων, επειδή όλοι κοιτάζουν την καμπύλη απόδοσης στα ομόλογα.
Ως εκ τούτου, οι όγκοι συναλλαγών έχουν πέσει κατακόρυφα.
«Το φαινόμενο “κατ’ οίκον εργασία” είναι φαινόμενο αποκλειστικά των ΗΠΑ.
Αν πάτε στην Αγγλία ή τη Γερμανία, τα ενοίκια αυξάνονται και τα ποσοστά κενών θέσεων στις κορυφαίες γερμανικές αγορές ακινήτων – Βερολίνο, Φρανκφούρτη, Μόναχο, Αμβούργο – είναι λιγότερο από 5%.
Ο κόσμος επέστρεψε στα γραφεία.
Επίσης, στις ΗΠΑ έχουμε την τεχνητή νοημοσύνη…
Η τεχνητή νοημοσύνη πρόκειται να χτυπήσει μερικές από αυτές τις βιομηχανίες που υπήρξαν μεγάλοι χρήστες του χώρου γραφείων.
Άρα αυτό είναι ένα μεγάλο ερωτηματικό στην εξίσωση των επενδύσεων» προσέθεσε ο Barry Sternlicht.
Αποδόσεις…
Eρωτηθείς τι απόδοση πρέπει να περιμένει ένας μέσος επενδυτής REIT (Επενδυτική εταιρεία ακινήτων), απάντησε: Στο Starwood Property Trust πληρώνουμε μέρισμα 10%.
Η μετοχή αυτή τη στιγμή διαπραγματεύεται κάτω από τη λογιστική αξία.
Συνήθως διαπραγματεύεται πάνω από τη λογιστική αξία.
Παλαιότερα διαπραγματευόταν στο 1,23x και τώρα στο 0,9x.
Έτσι, αν επανέλθει, θα λάβετε 15% απόδοση. Έχουμε κατά μέσο όρο 11,3% σε 10 χρόνια».
«Σήμερα, αν κοιτάξετε το χαρτοφυλάκιό μου, έχω ένα σημαντικό ποσό μετρητών που δεν είχα ποτέ πριν, γιατί παίρνω 5% για τα μετρητά.
Πολύ σύντομα θα ξεκινήσω να χρησιμοποιώ αυτό το κεφάλαιο όταν θα μπορέσω να δω τον ήλιο να έρχεται μέσα από τα σύννεφα της κίνησης της Fed.
Όταν η Fed βασικά σας πει ότι τελείωσε, νομίζω ότι τα ακίνητα θα πιάσουν μια πολύ σταθερή προσφορά» κατέληξε.
