Από τον Σπύρο Δημητρέλη
Σημαντική αύξηση του φορολογικού βάρους για όσους έχουν μικρής και μεσαίας αξίας γή, περιορισμένη ελάφρυνση σε όσους έχουν μόνο κτίσματα σε περιοχές με χαμηλή τιμή ζώνης ,
μεγαλύτερη ελάφρυνση σε όσους έχουν κτίσματα σε ακριβές περιοχές και πολύ μεγάλη μείωση του φορολογικού βάρους για όσους έχουν σημαντική ακίνητη περιουσία, δηλαδή αξίας άνω των 800.000 έως 900.000 ευρώ: αυτά είναι τα αποτελέσματα όσον αφορά τις μεταφορές φορολογικού βάρους του νέου ενιαίου φόρου ακινήτων για το 2014 με βάση το τελευταίο – και πλέον πολύ κοντά στην οριστικοποίησή του- σενάριο.
Το σενάριο αυτό έχει παρουσιασθεί στην τρόικα και αναμένει την έγκρισή της προκειμένου να δοθεί σε δημόσια διαβούλευση και να ψηφιστεί έως το τέλος του μήνα.
Πρόκειται για σενάριο με βάση το οποίο η συνολική βεβαίωση του νέου φόρου θα ξεπεράσει τα 4 δισ. ευρώ και η εισπράξιμότητά του θα προσεγγίσει τα 2,9 δισ. ευρώ. Όσα δηλαδή έχει υποσχεθεί στην τρόικα το υπουργείο Οικονομικών ως εισπρακτικό αποτέλεσμα του νέου φόρου προκειμένου να δώσουν οι εκπρόσωποι των δανειστών το πράσινο φως για την αντικατάσταση από το 2014 του πετυχημένου εισπρακτικά χαρατσιού και του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας ο οποίος είναι κόκκινο πανί για τους φορολογούμενους με πολύ μεγάλη ακίνητη περιουσία.
Ας δούμε τα βασικά χαρακτηριστικά του νέου φόρου ακινήτων που, όπως σημειώθηκε θα αντικαταστήσει το χαράτσι (ΕΕΤΑ) και το ΦΑΠ.
-θεσπίζονται τρείς κλίμακες υπολογισμού του φόρου. Μια για τα κτίσματα (ανεξαρτήτως αν είναι ηλεκτροδοτούμενα ή μη, εντός ή εκτός σχεδίου). Μια για τις ενός σχεδίου εκτάσεις (οικόπεδα) και μια για τις εκτός σχεδίου εκτάσεις (αγροτεμάχια).
-η κλίμακα των κτισμάτων θα έχει 20 κλιμάκια και σε ποιο κλιμάκιο θα εμπίπτει κάθε ακίνητο θα καθορίζεται από την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται. Το πρώτο κλιμάκιο εφαρμόζεται σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης έως 500 ευρώ ανά τετραγωνικό και είναι 2,3 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και το τελευταίο αφορά ακίνητα σε περιοχές με τιμή ζώνης των 5.001 ευρώ και άνω και είναι 14 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
-η κλίμακα των εντός σχεδίου εκτάσεων έχει επίσης 20 κλιμάκια και σε ποιο κλιμάκιο θα πέσει κάθε οικόπεδο εξαρτάται από την την αντικειμενική του αξία, δηλαδή τα ευρώ ανά τετραγωνικό. Ο συντελεστής του φόρου ξεκινά από τα 0,4 ευρώ το μέτρο και φθάνει στα 4 ευρώ ανά μέτρο.
-για τα αγροτεμάχια θεσπίζεται ειδικός υπολογισμός. Ο φόρος υπολογίζεται με αρχικό συντελεστής 0,15 λεπτά του ευρώ για κάθε τετραγωνικό και με βάση διάφορους συντελεστές προσαυξάνεται (απόσταση από θάλασσα, αν έχει κατοικία, είδος καλλιέργειας κα). Με βάση αυτόν τον υπολογισμό ένα αγροτεμάχιο φορολογείται από 1,5 έως και περίπου 60 ευρώ ανά στρέμμα.
Όσο πιο ακριβό το κτίσμα τόσο καλύτερα
Με βάση τα παραπάνω επέρχονται μεταβολές του φορολογικού βάρους σε σχέση με το χαράτσι και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας που καταβάλουν σήμερα οι φορολογούμενοι.
Ειδικότερα,όσον αφορά τα κτίσματα επέρχεται μείωση του φορολογικού βάρους σε σχέση με το χαράτσι για όσους έχουν ακίνητα σε περιοχή με τιμή ζώνης έως περίπου 3.500 ευρώ. Για όσους έχουν σημαντικής αξίας κτίσματα, δηλαδή η αξία τους ξεπερνά το σημερινό αφορολόγητο όριο του ΦΑΠ (200.000 ευρώ σε ατομική βάση) υπάρχει πρόσθετο και σημαντικό όφελος από την κατάργηση του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας.
Παράδειγμα 1
Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που έχει στην κατοχή του ένα ηλεκτροδοτούμενο διαμέρισμα 60 τ.μ., 2ου ορόφου και παλαιότητας 14 ετών, στη περιοχή του ‘Ιλιου με τιμή ζώνης 800 ευρώ ανά τ.μ., θα πληρώσει το επόμενο έτος 211 ευρώ δηλαδή 23 ευρώ ή 10% λιγότερο φόρο σε σχέση το ισχύον χαράτσι που είναι 234 ευρώ.
Παράδειγμα 2
Ένας φορολογούμενος, ο οποίος έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων, δευτέρου ορόφου και ηλικίας 15 ετών στην περιοχή της Γλυφάδας με τιμή ζώνης 2.700 ευρώ, θα καταβάλει φόρο ακινήτων το 2014 ύψους 841,5. Φέτος καταβάλει χαράτσι 935 ευρώ. Θα καταβάλει δηλαδή 94 ευρώ ή 10% λιγότερα. Ο τελευταίος φορολογούμενος όμως έχει και ένα ακόμη όφελος. Αυτό της κατάργησης του ΦΑΠ. Φέτος κατέβαλε για ΦΑΠ 140 ευρώ τα οποία και γλιτώνει το 2014. Έτσι η συνολική του ελάφρυνση είναι 234 ευρώ ή 22%.
Φοροτιμωρία για τα μικρής αξίας οικόπεδα
Η ελάφρυνση όμως από το χαράτσι για τους μικρούς φορολογούμενους ακυρώνεται και γίνεται μεγάλες επιβαρύνσεις αν «έχουν κάνει το λάθος» να έχουν μικρής και μεσαίας αξίας οικόπεδο και αγροτεμάχια. Στην περίπτωση αυτή οι φορολογούμενοι καλούνται να πληρώσουν σημαντικό φόρο και για το οικόπεδο και το αγροτεμάχιο, ενώ με το υφιστάμενο καθεστώς έκαναν χρήση του αφορολόγητου ορίου του ΦΑΠ.
Παράδειγμα 3
Ένας φορολογούμενος που έχει στη κατοχή κατοικία 100 τ.μ 15ετίας 3ου ορόφου στο Χολαργό, περιοχή με τιμή ζώνης 1.600 ευρώ το τ.μ., ένα οικόπεδο εντός σχεδίου 400 τ.μ με τιμή 400 ευρώ το τ.μ. και ένα αγροτεμάχιο 2.000 στρεμμάτων στο χωριό. Με το ισχύον καθεστώς πληρώνει 561 ευρώ για το χαράτσι, άλλα 240 ευρώ ΦΑΠ συνολικά για τη κατοικία και το οικόπεδο καθώς η αξία τους είναι 320.000 ευρώ δηλαδή πάνω απο το αφορολόγητο του ΦΑΠ που είναι 200.000 ευρώ. Για το αγροτεμάχιο δεν πληρώνει φόρο. Με το νέο φόρο το 2014 ο ίδιος φορολογούμενος θα κληθεί να καταβάλλει 471 ευρώ για τη κατοικία, άλλα 480 ευρώ για το οικόπεδο και 4,5 ευρώ για το αγροτεμάχιο. Δηλαδή συνολικά θα πληρώσει 955,5 ευρώ από 801 ευρώ φέτος (+155,5 ευρώ περισσότερα). Η αύξηση του φορολογικού βάρους φθάνει το 18,7%.
Παράδειγμα 4
Ιδιοκτήτης μονοκατοικίας 75 τ.μ παλαιότητας 4 ετών που βρίσκεται σε οικόπεδο 300 τ.μ. με τιμή ζώνης 2.050 ευρώ ανά τ.μ. για το κτίσμα και 350 ευρώ ανά τ.μ. για το οικόπεδο, θα κληθεί να πληρώσει 543,75 ευρώ για το κτίσμα και 270 ευρώ για το οικόπεδο δηλαδή συνολικά 813,75 ευρώ. Με το ισχύον σήμερα καθεστώς πληρώνει τέλος 637,50 ευρώ και ΦΑΠ 65 ευρώ, δηλαδή συνολικά 702,50 ευρώ. Συνεπώς ο ιδιοκτήτης θα επιβαρυνθεί με επιπλέον φόρο 176,25 ευρώ
Ελάφρυνση 60% και περισσότερο για μεγάλες περιουσίες
Η κατάργηση του ΦΑΠ που επέρχεται με την καθιέρωση του ενιαίου φόρου ακινήτων επιφέρει πολύ μεγάλη μείωση του φορολογικού βάρους για όσους έχουν ακίνητα πολύ μεγάλης αντικειμενικής αξίας. Αυτό γίνεται επειδή ο σημερινός ΦΑΠ έχει προοδευτικότητα, δηλαδή όσο αυξάνεται η συνολική αξία της περιουσίας του φορολογούμενου τόσο αυξάνεται και ο φορολογικός συντελεστής. Με το νέο σύστημα η ακίνητη περιουσία του φορολογούμενου δεν αθροίζεται, αλλά κάθε ακίνητο έχει το δικό του φόρο.
Παράδειγμα 5
Ας υποθέσουμε ότι ένας φορολογούμενος έχει μια μονοκατοικία στην Εκάλη εμβαδού 300 τετραγωνικών μέτρων με τιμή ζώνης 4.550 ευρώ, ηλικίας 15 ετών η οποία βρίσκεται σε οικόπεδο 3 στρεμμάτων αξίας 1.000 ευρώ ανά μέτρο. Σήμερα πληρώνει χαράτσι 3.927 ευρώ και Φόρο Ακίνητης Περιουσίας ύψους 38.050 ευρώ, δηλαδή συνολικά 41.977 ευρώ. Με το νέο καθεστώς θα κληθεί να πληρώσει συνολικά 15.060 ευρώ (3.960 για το κτίσμα και 11.100 για το οικόπεδο). Συνολικά θαέχει μια ελάφρυνση 22.990 ευρώ ή 60% λιγότερα.
Να σημειωθεί ότι μεγάλοι χαμένοι είναι όσοι έχουν μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα καθώς ενώ απαλλάσσονται από το χαράτσι, το 2014 θα πληρώνουν ενιαίο φόρο ακινήτων για τα κτίσματα αυτά.
